Rata stałej stopy wróciła do 6,2% – zdolność kredytowa stanęła na głowie
Stała stopa znów kosztuje więcej niż zmienna, a licząc zdolność kredytową pierwszy raz w historii to zmienne oprocentowanie daje wyższą kwotę kredytu.
Jeśli we wrześniu sprawdzałeś oferty kredytu hipotecznego i wyszła Ci rata wyższa niż u znajomego, który brał kredyt rok temu – to nie błąd kalkulatora. Średnie oprocentowanie kredytów ze stałą stopą wróciło do 6,2%, czyli praktycznie do poziomu sprzed roku, mimo że stopy NBP stoją w miejscu od marca. Co gorsza, zmieniła się też reguła liczenia zdolności kredytowej – i to na niekorzyść stałej stopy.
Najważniejsze w skrócie:
- Średnie oprocentowanie kredytów ze stałą stopą wróciło we wrześniu 2026 do 6,2% – różnica wobec najlepszych ofert zmiennego sięga rekordowych 0,7 pkt proc.
- Rata przy stałej stopie startuje nawet o ok. 210 zł wyżej niż przy zmiennej, licząc na podobny kredyt.
- Od lutego 2026 r. to kredyt zmienny daje średnio wyższą zdolność kredytową niż stały – pierwszy raz w historii, odwrotnie niż jeszcze rok temu.
Co się właściwie zmieniło i od kiedy
Stopa referencyjna NBP stoi na poziomie 3,75% od 5 marca 2026 r. – więc teoretycznie nic się nie dzieje. W praktyce jednak od marca stawki stałego oprocentowania systematycznie oddalają się od najlepszych ofert zmiennego. We wrześniu ta różnica osiągnęła 0,7 pkt proc. – to najwięcej, odkąd banki w Polsce w ogóle oferują kredyty z okresowo stałą stopą.
Efekt jest prosty do policzenia: klient wybierający stałą stopę na starcie płaci ratę wyższą nawet o ok. 210 zł miesięcznie w porównaniu do najlepszej oferty zmiennej. Przy kredycie na 25–30 lat to różnica, która realnie waży na domowym budżecie – i na tym, czy bank w ogóle przyzna Ci taką kwotę, jakiej potrzebujesz na mieszkanie w Sosnowcu czy okolicach.
Zdolność kredytowa: reguła się odwróciła
To jest zmiana, która dotyczy Cię bardziej niż sama wysokość raty. Jeszcze rok, dwa lata temu banki liczyły zdolność kredytową tak, że kredyt ze stałą stopą pozwalał pożyczyć więcej – bo bank zakładał stabilność raty i mniejsze ryzyko wzrostu kosztów w przyszłości. Od lutego 2026 r. jest odwrotnie: to kredyt zmienny daje średnio wyższą zdolność kredytową.
Dlaczego tak się stało:
- Banki podniosły bufory bezpieczeństwa przy stałej stopie – wyższe oprocentowanie na starcie oznacza wyższą ratę już w momencie liczenia zdolności, więc bank automatycznie obniża maksymalną kwotę kredytu.
- Różnice w ocenie ryzyka – banki inaczej wyceniają teraz ryzyko utrzymania wysokiego oprocentowania stałego przez 5–7 lat niż ryzyko wahań WIBOR-u czy innego wskaźnika zmiennego.
- Konkurencja o klienta zmiennego – część banków agresywniej obniżyła marże przy ofertach zmiennych, żeby przyciągnąć klientów, co dodatkowo poprawia ich zdolność kredytową względem stałej stopy.
Dla Ciebie oznacza to, że jeśli liczyłeś zdolność kredytową rok temu i wyszła Ci jakaś kwota przy stałej stopie, dziś może być ona inna – a zmienna stopa może otworzyć Ci drogę do droższego mieszkania, niż myślałeś.
Co to oznacza, gdy wnioskujesz o kredyt na mieszkanie
Zanim podpiszesz wniosek, zrób trzy rzeczy:
- Sprawdź zdolność kredytową osobno dla stałej i zmiennej stopy w co najmniej 2–3 bankach – różnice między bankami bywają spore, a dodatkowo zmieniła się sama reguła.
- Policz ratę na starcie i horyzont 5–7 lat – stała stopa daje spokój, ale dziś kosztuje więcej już od pierwszej raty, więc warto zestawić to z Twoim budżetem.
- Nie zakładaj z góry, że stała stopa = wyższa zdolność – to był news sprzed roku. Dziś może być odwrotnie, a to wpływa na to, na jakie mieszkanie w Zagłębiu czy na Śląsku realnie Cię stać.
RPP październik 2026 i inflacja – dlaczego nie ma co liczyć na szybką poprawę
Najbliższe posiedzenie RPP zaplanowano na 6–7 października 2026 r. Rynek nie spodziewa się zmiany stóp procentowych. Inflacja w sierpniu wyniosła 3,4%, a część analityków prognozuje jej wzrost do ok. 4% pod koniec roku – to oddala perspektywę kolejnych obniżek stóp, a więc i szybkiej poprawy sytuacji osób liczących na tańszy kredyt.
Innymi słowy: obecny układ – droższa stała stopa i korzystniejsza dla zdolności zmienna – nie zniknie w najbliższych miesiącach. Warto działać na podstawie dzisiejszych danych, a nie czekać na zmianę, która może nie nadejść szybko.
Podsumowanie
Stopy NBP stoją w miejscu, ale rynek kredytów hipotecznych sam się przestawił: stała stopa wróciła do 6,2% i daje niższą zdolność kredytową niż zmienna – sytuacja odwrotna niż jeszcze rok temu. Przed wyborem rodzaju oprocentowania koniecznie porównaj aktualne wyliczenia w kilku bankach, bo ogólne reguły sprzed roku już nie obowiązują. Jeśli szukasz mieszkania w Sosnowcu lub okolicach i chcesz dobrać ofertę kredytową do swojej sytuacji, zespół Tax Nieruchomości pomoże Ci zestawić oferty banków i sprawdzić aktualne oferty mieszkań dopasowane do Twojej zdolności – skontaktuj się z biurem, żeby policzyć to konkretnie dla siebie.