Koniec podwójnej prowizji? Nowe przepisy dla pośredników 2026

Jeśli kupowałeś lub sprzedawałeś mieszkanie przez pośrednika, mogłeś się zdziwić, że prowizję płaci... właściwie kto? Czasem obie strony naraz, co rodzi konflikt interesów. Ministerstwo Rozwoju i Technologii właśnie opublikowało projekt zmian, które mają to uporządkować raz na zawsze.

Najważniejsze w skrócie:

• Zakaz podwójnej prowizji — pośrednik nie pobierze wynagrodzenia jednocześnie od kupującego i sprzedającego w tej samej transakcji.
• Umowa pośrednictwa tylko pisemnie lub elektronicznie — pod rygorem nieważności, od razu jasne warunki współpracy.
• Projekt z 4 września 2026, planowane przyjęcie przez rząd w III kwartale 2026 r. — to wciąż etap projektu, szczegóły mogą się jeszcze zmienić.

Co dokładnie się zmienia

Projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami trafił do konsultacji 4 września 2026 r. Wcześniej, w czerwcu 2026, znalazł się w Wykazie prac Rady Ministrów, co oznacza, że MRiT traktuje temat priorytetowo. Autorzy projektu wprost wskazują na negatywne praktyki na rynku: pobieranie prowizji od obu stron transakcji oraz uzależnianie prezentacji mieszkania od wcześniejszego podpisania umowy z pośrednikiem.

Projekt przewiduje cztery kluczowe zmiany:

1. Zakaz wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji — koniec sytuacji, w której pośrednik zarabia i na kupującym, i na sprzedającym, co dotąd rodziło pytania o to, czyje interesy właściwie reprezentuje.
2. Umowa pośrednictwa wyłącznie w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności — ustne ustalenia przestaną mieć moc prawną.
3. Zakaz publikacji ogłoszenia przed podpisaniem umowy z właścicielem — pośrednik nie wystawi mieszkania na portal, dopóki nie ma formalnego zlecenia od właściciela.
4. Ustawowy obowiązek weryfikacji stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed transakcją — sprawdzenie księgi wieczystej, obciążeń i rzeczywistego stanu lokalu stanie się obowiązkiem, a nie dobrą praktyką.

Kogo dotyczą nowe przepisy dla pośredników nieruchomości

Zmiany obejmą wszystkie licencjonowane biura pośrednictwa działające na terenie całej Polski, w tym w Sosnowcu, Zagłębiu i na Śląsku. Dotkną też ogłoszeń — każde ogłoszenie o nieruchomości będzie musiało zawierać dane identyfikujące pośrednika, co ma ograniczyć kopiowanie cudzych ofert i tzw. fikcyjne ogłoszenia bez realnego pokrycia w rzeczywistej ofercie.

Dla klientów oznacza to mniej "śmieciowych" ogłoszeń, które od miesięcy wiszą na portalach, choć mieszkanie dawno sprzedano. Dla samych pośredników to konieczność uporządkowania procedur wewnętrznych, zanim przepisy wejdą w życie.

Większe uprawnienia dla Inspekcji Handlowej

Projekt wzmacnia też nadzór nad rynkiem. Inspekcja Handlowa ma zyskać szersze uprawnienia kontrolne oraz możliwość nakładania kar na nieuczciwych pośredników. To odpowiedź na sygnały, że dotychczasowe przepisy nie dawały wystarczających narzędzi do egzekwowania standardów zawodowych.

W praktyce oznacza to, że biura, które dziś ignorują dobre praktyki, będą musiały liczyć się z realnymi konsekwencjami finansowymi, a nie tylko z utratą reputacji.

Co zrobić już teraz jako klient

Nie musisz czekać na wejście przepisów w życie, żeby zadbać o swoje interesy. Zanim podpiszesz umowę pośrednictwa 2026 (lub jakąkolwiek wcześniejszą wersję umowy), sprawdź kilka rzeczy:

• Czy umowa jest pisemna i jasno określa, kto płaci prowizję i w jakiej wysokości.
• Czy pośrednik reprezentuje wyłącznie Ciebie, czy też pobiera wynagrodzenie od drugiej strony transakcji.
• Czy przed podpisaniem umowy pośrednik już wystawił ogłoszenie — jeśli tak, to sygnał, że działa niezgodnie z duchem nowych przepisów.
• Czy biuro deklaruje weryfikację stanu prawnego nieruchomości — księgi wieczystej, obciążeń, zgodności stanu faktycznego z dokumentacją.

Podsumowanie

Projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami to realna zapowiedź porządków na rynku pośrednictwa — koniec podwójnej prowizji, obowiązkowe umowy pisemne i weryfikacja stanu prawnego nieruchomości mają stać się standardem, a nie wyjątkiem. To wciąż projekt, więc szczegóły mogą się zmienić do III kwartału 2026 r., ale kierunek zmian jest jasny. W Tax Nieruchomości od dawna działamy właśnie tak: umowy zawsze na piśmie, prowizja od jednej strony transakcji i pełna weryfikacja stanu prawnego przed każdą umową — jeśli chcesz sprawdzić to na własnej sprawie, zapraszamy do kontaktu z biurem lub przejrzenia aktualnych ofert.

Źródła

• Jest projekt ustawy o pośrednikach nieruchomości. Ministerstwo wprowadzi cztery zmiany
• Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami - GazetaPrawna.pl
• Zmiany u pośredników w obrocie nieruchomościami. Nowe przepisy już w przygotowaniu
• Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami nałoży nowe obowiązki na pośredników - rp.pl