PCC pierwsze mieszkanie: para kupuje, ulga może objąć tylko jedno

Kupujecie mieszkanie razem – jako małżeństwo, para czy rodzeństwo – i tylko jedno z was kupuje pierwszy raz? Odpowiedź jest prosta: ulga z PCC obejmie wyłącznie tę osobę, która spełnia warunki, a druga zapłaci 2% podatku od swojego udziału. To nie teoria – tak orzekł NSA w wyroku z 7 kwietnia 2026 r., kończąc spory o to, czy zwolnienie działa „na całość” czy „proporcjonalnie”.

Najważniejsze w skrócie:

• Przy zakupie mieszkania za 600 tys. zł na 50/50, gdy tylko jedna osoba spełnia warunki ulgi, podatek PCC wynosi 6 tys. zł zamiast 12 tys. zł (a nie 0 zł).
• Posiadanie udziału do 50% w nieruchomości odziedziczonego w spadku nie wyklucza prawa do ulgi przy zakupie kolejnego mieszkania.
• Status „pierwsze mieszkanie” każdej z osób trzeba zgłosić i udokumentować przed podpisaniem aktu – notariusz pobiera PCC od razu i nie ma możliwości korekty po fakcie.

Czym jest zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu

Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Standardowo PCC przy zakupie z drugiej ręki to 2% wartości rynkowej nieruchomości – przy mieszkaniu za 600 tys. zł daje to 12 tys. zł do zapłaty u notariusza. Ulga ma zdjąć ten ciężar z osób, które faktycznie kupują swoje pierwsze lokum, a nie kolejną inwestycję.

Problem w tym, że „pierwsze mieszkanie” to pojęcie przypisane do konkretnej osoby, a nie do transakcji. Gdy kupujecie we dwoje, każde z was musi osobno spełnić warunki zwolnienia. I tu zaczynają się niespodzianki, szczególnie przy zakupach małżeńskich czy wspólnych zakupach par i rodzeństwa.

Wyrok NSA z kwietnia 2026 r. – ulga proporcjonalna, nie „wszystko albo nic”

Przez długi czas nie było jasne, co się dzieje, gdy w transakcji bierze udział dwoje kupujących, a tylko jedno z nich kwalifikuje się do zwolnienia. Część podatników argumentowała, że skoro choć jedna osoba spełnia warunki, cała transakcja powinna być zwolniona z PCC. Fiskus stał na stanowisku przeciwnym.

NSA w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. rozstrzygnął spór na korzyść rozwiązania proporcjonalnego: zwolnienie przysługuje tylko w części odpowiadającej udziałowi osoby, która spełnia warunki. Druga osoba płaci pełne 2% PCC od swojego udziału we własności, tak jakby kupowała samodzielnie.

To rozstrzygnięcie wpisuje się w szerszy trend orzeczniczy 2026 r. – podobnie jak wcześniejszy wyrok NSA dotyczący zakupu udziału po rodzeństwie w spadku, gdzie sąd dopuścił PCC 0% przy spełnieniu określonych warunków. Orzecznictwo systematycznie precyzuje zasady, ale korzystają z tego tylko ci, którzy znają szczegóły przed wizytą u notariusza.

Przykład liczbowy: mieszkanie za 600 tys. zł na dwoje

Załóżmy, że para kupuje mieszkanie za 600 tys. zł, każde po 50% udziału:

• Osoba A kupuje pierwsze mieszkanie w życiu, spełnia wszystkie warunki ulgi → od jej udziału (300 tys. zł) PCC wynosi 0 zł.
• Osoba B ma już inne mieszkanie lub nie spełnia warunków ulgi → od jej udziału (300 tys. zł) płaci 2% PCC, czyli 6 tys. zł.
• Razem do zapłaty u notariusza: 6 tys. zł, zamiast 12 tys. zł (gdyby nikt nie miał ulgi) lub 0 zł (gdyby ulga obejmowała całość).

To różnica, która realnie wpływa na budżet zakupu – warto ją uwzględnić w kosztorysie już na etapie umowy przedwstępnej.

Spadek a prawo do ulgi – częsty błąd w ocenie

Wielu kupujących z góry zakłada, że skoro odziedziczyli kiedyś udział w mieszkaniu po dziadkach czy rodzicach, to automatycznie tracą prawo do ulgi przy zakupie własnego „pierwszego” lokum. To nieprawda. Posiadanie udziału do 50% nabytego w drodze spadku nie wyklucza możliwości skorzystania ze zwolnienia z PCC przy kolejnym zakupie.

To istotne szczególnie dla mieszkańców Sosnowca i Zagłębia, gdzie współwłasność po dziadkach czy rodzicach w starszych kamienicach i blokach z lat 70–80 to częsta sytuacja rodzinna. Zanim założysz, że ulga ci nie przysługuje, sprawdź dokładnie wielkość posiadanego udziału spadkowego.

Jak zgłosić status przed aktem notarialnym

PCC pobiera notariusz bezpośrednio przy podpisaniu aktu – nie ma możliwości złożenia korekty czy wniosku o zwrot po fakcie, jeśli zapomnisz zgłosić swój status. Dlatego:

1. Przed umową przedwstępną ustal z każdą osobą kupującą, czy spełnia warunki „pierwszego mieszkania”.
2. Sprawdź historię udziałów – spadki, darowizny, wcześniejsze współwłasności (do 50% ze spadku nie szkodzi, ale warto to potwierdzić).
3. Dostarcz notariuszowi dokumentację potwierdzającą status każdej osoby jeszcze przed podpisaniem aktu.
4. Policz PCC proporcjonalnie, jeśli tylko jedna osoba kwalifikuje się do ulgi – tak jak w przykładzie powyżej.

Podsumowanie

Ulga w PCC dla pierwszego mieszkania nie działa „na całość” transakcji, gdy kupujecie we dwoje – po wyroku NSA z kwietnia 2026 r. jest naliczana proporcjonalnie do udziału osoby spełniającej warunki. Posiadanie do 50% udziału ze spadku nie przekreśla prawa do ulgi, ale status trzeba udokumentować przed aktem, bo notariusz nie koryguje PCC po transakcji. Jeśli planujecie zakup z partnerem, małżonkiem lub rodzeństwem i macie wątpliwości co do swojej sytuacji (wcześniejsze udziały, spadki, darowizny), umówcie się na konsultację w biurze przy ul. 3 Maja 17 w Sosnowcu – każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy, a kontakt z biurem zajmie dosłownie chwilę. Zanim podejmiecie decyzję, zobaczcie też aktualne oferty mieszkań na rynku wtórnym w Sosnowcu i Zagłębiu.