Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym – krok po kroku

Masz jeszcze niespłacony kredyt, a chcesz sprzedać mieszkanie? To żaden problem – w Sosnowcu i całym Zagłębiu to dziś standard, bo kredytów hipotecznych udzielono w ostatnich latach rekordowo dużo. Hipoteka w księdze wieczystej nie blokuje transakcji, trzeba ją tylko umiejętnie „rozliczyć" na etapie przygotowania do aktu notarialnego.

Najważniejsze w skrócie:

• Zaświadczenie o saldzie kredytu zamawiasz w banku, zwykle płacisz za nie prowizję – wysokość ustala bank, sprawdź w swojej umowie lub tabeli opłat.
• Kredyt najczęściej spłaca się z zadatku/zaliczki kupującego tuż przed aktem notarialnym, a resztę ceny kupujący przelewa po otrzymaniu zgody banku na bezciężarowe odłączenie.
• Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej to wniosek do sądu wieczystoksięgowego z opłatą 100 zł (stan na 2026, potwierdź w sądzie) – czas oczekiwania bywa różny, dlatego warto to zaplanować z wyprzedzeniem.

Czym jest zaświadczenie o saldzie kredytu i po co ci ono

Zaświadczenie o wysokości salda kredytu to dokument z banku, który pokazuje dokładną kwotę potrzebną do całkowitej spłaty zobowiązania na konkretny dzień. Bez niego notariusz nie wie, ile pieniędzy ma trafić do banku, a ile do ciebie jako sprzedającego. Zamawiasz je pisemnie lub przez bankowość internetową – zwykle wiąże się to z prowizją, której wysokość zależy od banku i warto sprawdzić ją wcześniej, żeby nie zaskoczyła cię na starcie.

Zaświadczenie ma zwykle ograniczoną ważność (kilkanaście do kilkudziesięciu dni), dlatego nie zamawiaj go zbyt wcześnie – najlepiej dopiero, gdy masz już ustaloną datę aktu notarialnego. Razem z zaświadczeniem o saldzie bank wydaje też tzw. promesę – zobowiązanie do wykreślenia hipoteki po otrzymaniu spłaty. To właśnie ten dokument notariusz załącza do aktu.

Spłata kredytu z zadatku, zaliczki lub środków własnych

W praktyce najczęściej stosowany schemat wygląda tak:

• Umowa przedwstępna – kupujący wpłaca zadatek lub zaliczkę, które trafiają bezpośrednio na rachunek techniczny banku kredytującego sprzedającego, pokrywając (w całości lub części) saldo kredytu.
• Jeśli zadatek nie wystarcza – brakującą kwotę dopłaca sprzedający ze środków własnych, żeby kredyt został spłacony przed podpisaniem aktu przenoszącego własność.
• Bank wydaje zgodę na bezciężarowe odłączenie – to dokument potwierdzający, że po spłacie kredytu hipoteka zostanie wykreślona; notariusz go wymaga przy akcie finalnym.
• Reszta ceny – trafia na konto sprzedającego dopiero po akcie notarialnym, zgodnie z ustaleniami stron.

Ten mechanizm jest szczególnie istotny przy transakcjach łańcuchowych, gdy sprzedający od razu kupuje kolejne mieszkanie za pieniądze ze sprzedaży. Terminy trzeba wtedy zgrać co do dnia – i tu nieoceniona bywa pomoc doradcy, który koordynuje obie transakcje równolegle.

Przeniesienie kredytu na kupującego – rzadka alternatywa

Teoretycznie istnieje też opcja przeniesienia kredytu na kupującego, czyli przejęcia długu razem z nieruchomością. W praktyce stosuje się ją rzadko, bo wymaga spełnienia kilku trudnych warunków:

• Kupujący musi mieć zdolność kredytową ocenioną przez ten sam bank, który finansował sprzedającego.
• Bank musi wyrazić zgodę na zmianę kredytobiorcy, co oznacza pełną procedurę kredytową od nowa.
• Proces trwa zwykle dłużej niż klasyczna spłata i wykreślenie hipoteki, więc transakcja się wydłuża.

Dla większości sprzedających prostsza i szybsza jest spłata kredytu z zadatku niż przenoszenie zobowiązania na nabywcę.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – jak to zrobić

Po całkowitej spłacie kredytu hipoteka formalnie dalej figuruje w księdze wieczystej, dopóki nie złożysz wniosku o jej wykreślenie. Procedura krok po kroku:

1. Zgoda banku na wykreślenie hipoteki – bank wydaje ją po zaksięgowaniu pełnej spłaty (to inny dokument niż promesa sprzed aktu).
2. Wniosek do sądu wieczystoksięgowego – składasz go na formularzu KW-WPIS, dołączając zgodę banku.
3. Opłata sądowa – 100 zł za wykreślenie jednej hipoteki (stan na 2026, potwierdź aktualną stawkę w sądzie lub u notariusza).
4. Czas oczekiwania – sąd rozpatruje wniosek w swoim tempie, dlatego warto złożyć go możliwie szybko po otrzymaniu zgody banku.

Wniosek może złożyć sprzedający, kupujący albo notariusz w twoim imieniu – w praktyce często robi to notariusz od razu przy akcie, co przyspiesza całą sprawę.

Ryzyko dla kupującego, jeśli hipoteka zostanie niewykreślona

Jeśli akt notarialny zostanie podpisany, a hipoteka formalnie wciąż widnieje w księdze wieczystej, kupujący staje się właścicielem mieszkania obciążonego cudzym długiem – przynajmniej do czasu wykreślenia wpisu. W praktyce nie grozi mu utrata mieszkania, jeśli kredyt faktycznie został spłacony i bank wydał zgodę na wykreślenie, ale:

• Dopóki wpis widnieje w księdze, może to komplikować dalszą sprzedaż lub zaciągnięcie własnego kredytu pod zastaw tej nieruchomości.
• Warto zadbać, by akt notarialny zawierał zobowiązanie sprzedającego do dopilnowania wykreślenia i przekazania potwierdzenia kupującemu.
• Bezpieczniej jest poczekać ze spłatą reszty ceny do momentu otrzymania zgody banku na bezciężarowe odłączenie, niż polegać wyłącznie na ustnych zapewnieniach.

Harmonogram u notariusza – praktyczny przebieg transakcji

Typowa kolejność czynności przy sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką wygląda tak: najpierw sprzedający zamawia zaświadczenie o saldzie i promesę banku, następnie strony podpisują umowę przedwstępną z zadatkiem wpłacanym na spłatę kredytu, kolejno bank księguje spłatę i wydaje zgodę na bezciężarowe odłączenie, a na końcu notariusz sporządza akt przenoszący własność i – najczęściej od razu – składa wniosek o wykreślenie hipoteki do sądu wieczystoksięgowego.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania z czynną hipoteką to w Sosnowcu i na Śląsku codzienność, a nie wyjątek – kluczem jest dobrze zaplanowana kolejność: zaświadczenie o saldzie, spłata z zadatku, zgoda banku i dopiero akt notarialny. Pośrednik i doradca kredytowy z biura Tax Nieruchomości mogą skoordynować terminy spłaty, zgody banku i aktu notarialnego, co szczególnie ułatwia transakcje łańcuchowe. Jeśli szukasz mieszkania lub planujesz sprzedaż własnego, zobacz aktualne oferty albo od razu skontaktuj się z biurem.