Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania? Cennik 2026

Kupujesz mieszkanie i nikt nie powiedział Ci, ile realnie zapłacisz w kancelarii notarialnej poza ceną samej nieruchomości? To częsty błąd w planowaniu budżetu — na akt notarialny musisz przygotować dodatkowo od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, w zależności od ceny mieszkania i sposobu finansowania. Poniżej rozkładamy te koszty na pojedyncze pozycje, żebyś wiedział dokładnie, za co płacisz i komu.

Najważniejsze w skrócie:

• Przy mieszkaniu za 400 tys. zł na rynku wtórnym łączne koszty u notariusza (taksa + wypisy + PCC + wpisy do KW) wynoszą zwykle ok. 9,5–10 tys. zł, z czego większość to podatek PCC (2%), a nie wynagrodzenie notariusza.
• Taksę notarialną, opłatę sądową i PCC notariusz pobiera i przekazuje dalej — do urzędu skarbowego i sądu wieczystoksięgowego — więc nazywanie tego wszystkiego „opłatą notarialną” jest mylące.
• Kupujący pierwsze mieszkanie do 35. roku życia (bez wcześniejszej własności nieruchomości) może być zwolniony z PCC — to warto zweryfikować przed podpisaniem umowy.

Taksa notarialna — ile bierze notariusz za swoją pracę

Taksa notarialna to jedyna opłata, która faktycznie trafia do notariusza jako wynagrodzenie za sporządzenie aktu. Maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości i są one degresywne — im wyższa wartość nieruchomości, tym niższy procent taksy.

Orientacyjne stawki maksymalne (stan na 2026, do potwierdzenia w konkretnej kancelarii):

• dla mieszkań w przedziale 400–500 tys. zł taksa wynosi zwykle ok. 1500–2000 zł + 23% VAT,
• dla droższych nieruchomości procent maleje wraz ze wzrostem wartości transakcji,
• notariusze mogą (ale nie muszą) negocjować stawkę niższą niż maksymalna — warto o to zapytać przy droższych transakcjach.

Do taksy zawsze doliczany jest VAT, o czym część kupujących zapomina, planując budżet.

Wypisy aktu notarialnego

Sam akt to nie koniec — każda strona (Ty, sprzedający, ewentualnie bank przy kredycie) potrzebuje własnego wypisu. Notariusz pobiera za to opłatę osobno, poza taksą.

• Standardowa stawka to ok. 6 zł + VAT za stronę wypisu.
• Płacisz za tyle egzemplarzy, ile potrzebujesz — zwykle po jednym dla każdej ze stron plus dodatkowy dla banku, jeśli kupujesz na kredyt.
• Przy akcie liczącym kilkanaście stron i 3 egzemplarzach suma robi się zauważalna, choć wciąż to niewielka część całości kosztów.

Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej

To opłata, którą notariusz pobiera przy akcie, ale w całości przekazuje do sądu wieczystoksięgowego — nie zostaje w kancelarii.

• 200 zł — wpis prawa własności na Twoją rzecz.
• 200 zł — dodatkowo, jeśli kupujesz na kredyt i bank wpisuje hipotekę zabezpieczającą kredyt.
• Jeśli sprzedający miał wcześniej kredyt i jego hipoteka wciąż widnieje w księdze, może pojawić się osobna opłata za wniosek o jej wykreślenie — tę kwestię warto ustalić ze sprzedającym przed podpisaniem umowy, bo zwykle to on powinien ją pokryć.

PCC czy VAT przy zakupie — która opłata Cię dotyczy

To zwykle największa pozycja w całym zestawieniu i zależy od rynku, na którym kupujesz.

• Rynek wtórny — płacisz PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Notariusz pobiera ten podatek przy akcie i przekazuje go do urzędu skarbowego.
• Rynek pierwotny (zakup od dewelopera) — zamiast PCC płacisz VAT, który jest już wliczony w cenę mieszkania w umowie deweloperskiej, więc przy akcie notarialnym PCC nie występuje.
• Zwolnienie z PCC — jeśli kupujesz swoje pierwsze mieszkanie i masz mniej niż 35 lat, możesz skorzystać ze zwolnienia z PCC na rynku wtórnym. Warunki zwolnienia zmieniają się i warto je zweryfikować bezpośrednio u notariusza przed umówieniem terminu aktu.

Przykładowa kalkulacja: mieszkanie za 400 tys. zł w Sosnowcu

Załóżmy typowy scenariusz: zakup na rynku wtórnym, kredyt hipoteczny, brak zwolnienia z PCC.

• Taksa notarialna: ok. 1800 zł + VAT ≈ 2214 zł
• Wypisy (3 egzemplarze, ok. 15 stron): ok. 270 zł + VAT ≈ 332 zł
• Wpis własności do KW: 200 zł
• Wpis hipoteki banku do KW: 200 zł
• PCC (2% od 400 000 zł): 8000 zł

Razem: ok. 10 946 zł poza ceną mieszkania. Widać wyraźnie, że sam PCC odpowiada za większość tej kwoty — to nie notariusz „drogo bierze”, tylko podatek państwowy przechodzi przez jego ręce.

Podsumowanie

Koszty u notariusza to nie jedna opłata, tylko zestaw kilku pozycji: wynagrodzenie kancelarii (taksa + wypisy), opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej oraz podatek PCC lub VAT, który trafia do skarbu państwa. Przy typowym mieszkaniu w Sosnowcu za 400 tys. zł realnie musisz mieć przygotowane dodatkowo blisko 11 tys. zł ponad cenę nieruchomości. Jeśli chcesz mieć pewność, ile dokładnie zapłacisz w Twoim przypadku i skoordynować dokumenty z notariuszem, skontaktuj się z biurem Tax Nieruchomości — pomożemy przejść przez cały proces bez niespodzianek, a aktualne oferty sprawdzisz już teraz.