Ceny mieszkań deweloperów pod lupą: ewidencja DFG od 2 października
Deweloperzy muszą już raportować ceny i metraże każdej umowy do ewidencji DFG. Sprawdź, co to oznacza dla Ciebie dziś, a co zmieni Portal DOM od 2027.
Jeśli szukasz mieszkania od dewelopera, pewnie nieraz zastanawiałeś się, czy cena w ogłoszeniu to naprawdę tyle, ile zapłacili inni kupujący w tym samym budynku. Od 2 października 2026 r. deweloperzy mają obowiązek raportować takie dane do specjalnej ewidencji – na razie niewidocznej dla Ciebie, ale to pierwszy krok do tego, byś mógł to sprawdzić samodzielnie.
Najważniejsze w skrócie:
- Od 2 października 2026 r. każdy deweloper musi w ciągu 7 dni od podpisania umowy zgłosić do ewidencji DFG cenę brutto lokalu, metraż, liczbę pokoi i kondygnację (przy domach też powierzchnię działki).
- Dla kupującego nic się na razie wizualnie nie zmienia – ewidencja nie jest publiczna. Realne ceny transakcyjne zobaczysz dopiero w Portalu DOM, który ma ruszyć 2 kwietnia 2027 r.
- Spóźnialscy wśród deweloperów ryzykują wstrzymanie wypłat z rachunku powierniczego przez bank – to może realnie zatrzymać budowę, więc warto o to pytać przy podpisywaniu umowy.
Co się zmieniło od 2 października 2026
Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, uchwalona 17 października 2025 r., weszła w życie 2 października 2026 r. Rozszerza obowiązki deweloperów wobec ewidencji DFG, prowadzonej przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Do tej pory fundusz gromadził dane głównie na potrzeby ochrony wpłat nabywców – teraz zakres informacji jest znacznie szerszy.
Każda umowa deweloperska zawarta od 2 października 2026 r. musi trafić do ewidencji wraz z konkretnymi danymi: ceną brutto lokalu (bez miejsca postojowego i komórki lokatorskiej), metrażem, liczbą pokoi i kondygnacją. Przy domach jednorodzinnych dochodzi powierzchnia działki. Obowiązek dotyczy wszystkich nowych umów, nawet jeśli dana inwestycja ruszyła dużo wcześniej – nie trzeba jednak uzupełniać danych za umowy podpisane przed tą datą.
Kogo to dotyczy i jakie są terminy
Obowiązek spoczywa na deweloperach, nie na kupujących – Ty jako nabywca nie musisz nic dodatkowo wypełniać ani zgłaszać. W praktyce oznacza to jednak więcej biurokracji po stronie biura sprzedaży dewelopera, co warto mieć na uwadze przy podpisywaniu umowy.
Kluczowe terminy:
- Zgłoszenie do ewidencji: 7 dni od zawarcia umowy.
- Zakres czasowy: wszystkie umowy od 2 października 2026 r., bez uzupełniania danych wstecz.
- Sankcja za opóźnienie: bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy może wstrzymać wypłaty środków dla dewelopera, co w skrajnym przypadku zatrzymuje finansowanie budowy.
Dla Ciebie jako kupującego ten ostatni punkt ma znaczenie praktyczne – deweloper, który zaniedbuje obowiązki raportowe, naraża się na problemy z płynnością inwestycji. Zanim podpiszesz umowę, warto zapytać dewelopera lub swojego doradcę, czy spółka ma już wdrożone procedury raportowania do DFG.
Po co komu ewidencja DFG, skoro jej nie widać
To naturalne pytanie: po co zbierać dane, których nie można sprawdzić? Odpowiedź brzmi: ewidencja DFG to zaplecze pod przyszły Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM), który ma wystartować 2 kwietnia 2027 r.
W odróżnieniu od dzisiejszej, zamkniętej ewidencji, Portal DOM ma być publicznie dostępny i pokazywać realne ceny transakcyjne mieszkań w konkretnych lokalizacjach. Dane z umów deweloperskich będą zestawiane z informacjami z aktów notarialnych, przekazywanymi przez Krajową Administrację Skarbową. Innymi słowy: dziś deweloperzy budują bazę, z której za kilkanaście miesięcy skorzystasz Ty, sprawdzając, ile naprawdę kosztuje mieszkanie dewelopera w interesującej Cię inwestycji – a nie tylko ile wynosi cena z ogłoszenia.
Co to da kupującym w Sosnowcu i Zagłębiu
Dziś, szukając mieszkania na Śląsku czy w Zagłębiu, opierasz się głównie na cenach z ogłoszeń i tym, co zdradzi Ci sprzedający lub znajomi. Nie masz łatwego sposobu, by sprawdzić, czy sąsiad w tym samym budynku zapłacił tyle samo, czy np. wynegocjował rabat.
Portal DOM ma to zmienić – pozwoli porównać cenę ofertową z tym, co faktycznie płacą ludzie za podobne mieszkania w tej samej okolicy. To może być szczególnie przydatne w dynamicznie rozwijających się dzielnicach Sosnowca, gdzie ceny potrafią się różnić zależnie od etapu inwestycji i negocjacji.
Do kwietnia 2027 r. nic jeszcze nie zobaczysz w praktyce – to zmiana działająca „pod maską” systemu. Najbliższe miesiące to czas, w którym deweloperzy uczą się nowych obowiązków raportowych, a Ty możesz się na tę zmianę przygotować, śledząc kolejne komunikaty UFG i ministerstwa.
Podsumowanie
Od 2 października 2026 r. deweloperzy raportują szczegółowe dane o cenach i parametrach mieszkań do ewidencji DFG, ale na razie są one niedostępne publicznie. Prawdziwa zmiana dla kupujących przyjdzie wraz z Portalem DOM w kwietniu 2027 r., kiedy poznasz realne ceny transakcyjne, a nie tylko te z ogłoszeń. Jeśli szukasz mieszkania już teraz i chcesz wynegocjować realną cenę bez czekania na portal, sprawdź aktualne oferty lub skontaktuj się z naszym biurem – pomożemy Ci ocenić, czy cena ofertowa ma sens na tle rynku.